Februari 2021
Technische uitdagingen in de transformatiebouw
Het aantal kantoorgebouwen, scholen en winkels dat wordt -omgebouwd tot woningen stijgt, blijkt uit cijfers van het CBS. In 2019 werden 12.500 transformatiewoningen gerealiseerd; bijna 13 procent van de totale nieuwbouw. Met de toenemende leegstand en het tekort aan woningen lijkt transformatiebouw een kans om de woningnood aan te pakken. Wat moet er op installatietechnisch vlak gebeuren om een kantoorkolos om te toveren in een woongebouw?
Martin Zwartjes van Hollander Techniek geeft aan dat er geen standaardwerkwijze is voor het ombouwen van utiliteits-gebouwen naar wooncomplexen. ‘Veel hangt af van de bouwkundige staat, de praktische (on-)mogelijkheden en natuurlijk de specifieke wensen van de opdrachtgever. Wat bij transformatieprojecten altijd hetzelfde is: het Bouwbesluit stelt andere eisen aan utiliteitsgebouwen dan aan woningen’, aldus Zwartjes, die als projectleider al bij meerdere transformatie-projecten betrokken was.
Ventilatie-aanpassingen
De voorschriften voor utiliteitsgebouwen en woningen verschillen het meest op het gebied van de ventilatie. ‘Bij gebouwen met een utiliteitsfunctie wordt het ventilatievermogen getoetst op basis van dm3/sec/persoon. Bij woningen is dat op basis van m2 vloeroppervlak’, vertelt Ricardo van Meerten, werktuigbouwkundig adviseur bij adviesbureau de Installatieadviseur. ‘Vaak zie je dat kantoren over centrale luchtbehandeling beschikken, terwijl opdrachtgevers de te creëren woningen of appartementen decentraal willen ventileren in verband met de afrekening van de kosten. Meestal adviseren wij dan om het oude ventilatiesysteem te vervangen door een nieuw ventilatiesysteem.’ Volgens Zwartjes is het afbreken en opnieuw opbouwen van de ventilatiesystemen niet de enige manier. ‘Het is ook mogelijk om met een centraal opgestelde afzuigventilator te werken die is aangesloten op de afzuiging in de verschillende woningen. Elke woning bevat dan meerdere CO2-gestuurde ventilatiekleppen. Als het CO2-gehalte in een ruimte hoger wordt, gaat de ventilatieklep verder open en wordt er meer geventileerd met verse lucht, die via roosters in de gevels naar binnen stroomt.’
‘Je kunt niet onbeperkt gaten en schachten in de vloer maken’
Schachtpositionering
Bij de aanleg van de ventilatiekanalen, maar ook de waterleidingen, nutsvoorzieningen en riolering, voor de nieuw te bouwen woningen, spelen nieuwe schachten een belangrijke rol. Installatietechniek Haaglanden was ook betrokken bij een aantal transformatieprojecten. ‘Wij plaatsen de installaties in verticale ruimtes tussen de vloer of het plafond; de zogenaamde schachten’, legt eigenaar Azdin Ben Dahman uit. ‘De reden hiervoor is tweeledig: enerzijds is het veiliger om deze installatieonderdelen in te bouwen, zodat ze minder snel beschadigd raken. Anderzijds is het ook visueel aantrekkelijker voor de bewoners dat ze geen leidingen, kanalen of buizen door hun woning zien lopen.’ De keuze van de positie voor de schachten is volgens hem de volgende uitdaging. ‘De opdrachtgever wil uiteraard zo veel mogelijk woningoppervlak om te verkopen of te verhuren, maar een schacht neemt nu eenmaal plek in. Veel kantoorgebouwen hebben per afdeling één grote schacht waar alle installatieonderdelen doorheen lopen. Woningen hebben over het algemeen meer schachten nodig. Je zit namelijk met de aanleg van de nutsvoorzieningen, riolering én de ventilatie. Bij transformatiebouw werken we vaak per woning met één schacht vanuit de meterkast voor de elektra en een tweede schacht voor de overige voorzieningen.’
Vooral aanpassingen van de ventilatiesystemen vragen veel aandacht bij transfortmatiebouw.
Ruimtelijke uitdaging
‘Over ruimtelijke uitdagingen gesproken’, haakt Van Meerten in, ‘kantoren hebben vaak een systeemplafond, maar dat vinden mensen niet mooi in een woning. Dus moeten we installaties in de vloer aanleggen, maar daar is het kruisen van installaties geen gemakkelijke taak. Zeker bij relatief dunne vloeren is het een hele opgave om de riolering aan te brengen. Bedenk dat in diezelfde vloer ook nog de ventilatiekanalen lopen voor de woningen van de verdieping eronder. Bij constructies met staalbewapening kun je ook niet onbeperkt gaten en schachten in de vloer maken; als je te veel staal wegboort is de vloer namelijk niet stevig genoeg meer.’ Om ventilatieknelpunten op te lossen maakt Ben Dahman vaak gebruik van platte ventilatiekanalen. ‘Doordat ze breder zijn kan er een zelfde hoeveelheid lucht doorheen, maar nemen ze wel minder hoogte in.’ Een praktische oplossing begint met een goed ontwerp, vindt Zwartjes. ‘Als de natte groepen (toilet, keuken en doucheruimte) in de woningen worden gespiegeld, kunnen we volstaan met één centrale schacht voor de waterleidingen en de riolering.’ Ben Dahman sluit zich hierbij aan: ‘Het ruimtevraagstuk los je het beste op door in het voorontwerp al overleg te starten tussen architect en installateur; dus voordat het definitieve ontwerp wordt gemaakt.’
Hoog tempo
Naast de technische uitdagingen zijn er bij transformatiebouw nog andere uitdagingen. Zwartjes noemt de planning. ‘Dit soort projecten moet altijd zo snel mogelijk af zijn. Daarom werken we met een vaste methodiek. Na de sloop begint de wandenbouwer met het opzetten van de wanden tussen de woningen. Wij lopen daar achteraan en brengen de wandinstallaties aan. Daarna komt de isolatie in de wanden en worden ze dichtgemaakt. De hoofdleidingen en andere installaties brengen we vaak in de centrale gangen aan als alle wandinstallaties op hun plek zitten. Doordat we deze werkwijze al in 22 projecten aanhouden en steeds met dezelfde partijen werken, ligt ons tempo nu heel hoog.’ Installatieadviseur Van Meerten tipt dat ook prefab energiemodules de installatiewerkzaamheden kunnen versnellen. ‘Factory Zero heeft een energiemodule die je heel eenvoudig kunt aansluiten. Prefab heeft naar mijn mening de toekomst; ook voor de renovatie- en verbouwingsmarkt. De modules zijn momenteel alleen nog maar beschikbaar voor niet-gestapelde woningen.’
De vaak met staal bewapende vloeren en wanden van kantoren bemoeilijken het aanbrengen van extra installatieschachten bij de ombouw naar appartementen.
Kostendrukkend installeren
Om de transformatie van utiliteitsgebouw naar wooncomplex rendabel te houden, moeten de kosten voor de verbouwing laag blijven. Dit heeft zijn weerslag op de keuze voor de installaties in de woningen die in de voormalig kantoorgebouwen, scholen of ziekenhuizen komen. ‘Het zijn vaak niet de meest luxe installaties’, beaamt Van Meerten. ‘Installaties voldoen vaak net aan de minimumeisen. Soms besteedt de opdrachtgever zaken als verwarming uit aan een Energy Service Company (ESCO) om geld te besparen. De ESCO verzorgt dan de verwarming via een leaseconstructie waarbij de bewoners puur voor de warmte betalen. Een investeerder is hier dan geen geld aan kwijt.’ Wat een installatie mag kosten, verschilt ook per opdrachtgever, geeft Ben Dahman aan. ‘Ontwikkelaars van huurappartementen beknibbelen meer op de kosten dan zij die de woningen ter verkoop willen aanbieden. Dan mag het vaak wél wat meer kosten. Op leidingwerk kun je overigens niet besparen. De besparingen moeten we meestal zoeken in de keuze van de materialen, het schakelmateriaal en sanitair.’
‘Het is als schaken met installatiewerkzaamheden; altijd een paar zetten vooruit denken’
Hergebruik installaties
Hergebruik van bestaande installaties om kosten te besparen, lukt volgens Van Meerten negen van de tien keer niet. ‘We inventariseren wel altijd welke zaken we moeten behouden tijdens het strippen van het pand, maar de installaties zijn vaak te oud of niet toepasbaar in de nieuwe situatie. Je zou dan echt met de ontwikkelaar om tafel moeten om samen te bespreken welke concessies hij wil doen om installaties een tweede leven te kunnen geven.’ Dat is ook de ervaring van Ben Dahman. ‘Als we 25 procent van de bestaande installaties opnieuw kunnen toepassen, is het veel. Relatief nieuwe kantoren hebben soms blokverwarming of een verwarmingssysteem dat is aangesloten op aardwarmte of een WKO-systeem. Dat soort installaties kunnen we uiteraard prima hergebruiken, net als bestaande schachten voor riolering en kanalen van een centraal afzuigingssysteem. Bestaande ventilatiekanalen kun je namelijk gemakkelijk uitbreiden met nieuwe kanalen.’
Altijd vooruit denken
Volgens Zwartjes is ook de energievoorziening van dergelijke, nieuwe woningen een belangrijk aandachtspunt. ‘Aan het begin van elk project controleren we welke bestaande installaties we kunnen hergebruiken. In negen van de tien gevallen is het nodig om direct nieuwe aansluitingen aan te vragen bij de nutsbedrijven. Elke woning krijgt daarna zijn eigen meterkast.’ Voor installateurs die voor het eerst met een transformatiebouwproject aan de slag gaan, heeft de projectleider van Hollander Techniek een belangrijke tip: ‘Een goede voorbereiding is het halve werk. Denk vooraf goed na hoe je iets aanpakt; de mogelijkheden om iets opnieuw te doen zijn beperkt door de limieten in beschikbare ruimte en tijd. Alles valt of staat met repeterend werken en verder vooruit kijken dan je normaal gesproken misschien doet. Vraag jezelf af welke complicaties je kunt tegenkomen en maak alvast een plan om deze op te lossen. Het is als schaken met installatiewerkzaamheden; altijd een paar zetten vooruit denken.’
Verduurzaming in transformatiebouw
Hoe verduurzaam je een oud kantoorpand dat wordt omgebouwd tot wooncomplex? Volgens Azdin Ben Dahman (Installatietechniek Haaglanden) zijn er voldoende mogelijkheden. ‘Via gevelisolatie, isolatiewanden aan de binnenzijde, dikkere beglazing en dakisolatie halen we voldoende winst om een duurzaam gebouw te creëren. Als je nog een stapje verder wilt gaan, kun je met warmtepompen werken. In kantoorpanden verloopt die verduurzaming soms zelfs efficiënter dan in bestaande woningen, omdat de wanden meer rechttoe rechtaan zijn.’ Ook Ricardo van Meerten (de Installatie-adviseur) ziet in isolatie de grootste winst voor verduurzaming. ‘Het loont echt om een deel van het budget voor de meerjarenonderhoudsplanning in extra isolatie te steken. Daarmee verlaag je direct een deel van de energievraag. Het is ook een veilige keuze, als ik denk aan desastreuze verduurzamingskeuzes, zoals het plaatsen van zonnepanelen op een dak dat na vijf jaar aan vervanging toe is.’ Martin Zwartje (Hollander Techniek) constateert dat de mate van verduurzaming uiteindelijk staat of valt met het budget van de opdrachtgever. ‘Wij kunnen echt wel een zeer energiezuinig gebouw realiseren met warmteterugwinning, warmtepompen en zonnepanelen, maar een opdrachtgever moet wel bereid zijn om te investeren.’
Tekst: Leo Hoekstra
Fotografie: Hollander Techniek